印 부동산 세금 시리즈 · 2편
JOINT OWNERSHIP TAX GUIDE
2026년 8월 16일 기준 · 국세청·행정안전부 안내 및 관련 법령 참고
부부가 신혼집이나 첫 주택을 마련할 때 자주 고민하는 것 중 하나가 명의입니다. 단독명의로 할지, 부부 공동명의로 할지에 따라 세금이 달라지는지 궁금해하는 분들이 많습니다.
먼저 짧게 정리하면 이렇습니다.
● 세 줄 요약
- ›집을 살 때 내는 취득세는 명의를 나눠도 총액이 크게 달라지지 않습니다
- ›나중에 팔 때 내는 양도세는 지분이 나뉘어 있으면 세율 구간이 낮아질 수 있습니다
- ›그 사이 지분을 조정할 땐 배우자 증여공제를 활용할 여지가 있습니다
지난 글에서 종부세·재산세, 즉 보유세를 다뤘다면 이번엔 사고팔거나 지분을 나눌 때 만나는 세금 — 취득세·증여세·양도세를 순서대로 짚어보겠습니다. "공동명의면 1세대 1주택 비과세도 두 배 아니냐"는 흔한 오해도 함께 정리합니다.
부부 공동명의 대출부터 명의 변경까지 장점과 단점을 알고 싶다면 참고하면 좋습니다.
부부 공동명의 장단점 알아보기
취득세는 집값을 기준으로 세율이 정해집니다. 같은 주택을 같은 취득가액으로 산다면, 명의만 단독에서 부부 공동으로 나눈다는 이유로 취득세 총액이 줄어드는 것은 아닙니다.
흔한 오해 — "공동명의로 하면 취득세가 싸진다"는 말은 정확한 표현이 아닙니다.
생애최초 주택 구입자 감면은 별개입니다
산출 취득세를 최대 200만 원까지(인구감소지역·소형 저가주택은 300만 원까지) 깎아주는 제도로, 2028년 말까지 연장됐습니다.
공동명의라고 해서 이 감면 한도가 단순히 두 배로 늘어나는 것은 아닙니다. 감면 대상 여부와 적용 한도는 취득 당시의 요건을 기준으로 확인해야 하므로, 계약 전에 최신 안내를 확인하는 것이 좋습니다.
취득세와 별도로 자금조달계획서도 챙겨야 합니다. 집값을 자기 돈으로 마련했는지, 대출인지, 부모님 도움인지 적는 서류입니다. 공동명의라면 각자 부담한 금액도 함께 밝힙니다.
실제로 낸 돈과 등기상 지분이 크게 다르면 증여로 오해받을 수 있습니다. 지분 비율과 자금 출처는 미리 맞춰두는 것이 좋습니다.
이미 단독명의로 집을 사둔 뒤 지분을 나눠볼까 고민하는 경우도 많습니다. 이건 배우자에게 지분 일부를 증여하는 셈이라 증여세 대상이 됩니다.
상속세 및 증여세법 제53조에 따르면 배우자에게는 10년 합산 6억 원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 결혼한 지 한 달이든 20년이든 공제 한도는 동일하게 6억 원입니다.
이 공제는 자동 적용이 아닙니다. 증여세 신고를 해야 인정받습니다. 세금이 0원이라도 신고 자체는 해두는 것이 안전합니다.
지분 가치를 어떻게 평가하는지, 최근 10년 안에 이미 증여받은 재산이 있는지에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다. "6억까지는 무조건 세금 0원"이라기보다, 활용할 수 있는 공제 여지가 있다는 정도로 이해하는 것이 정확합니다.
한 가지 더 유의할 점 — 배우자 증여공제는 증여세 계산에 적용되는 공제입니다. 부동산 지분을 실제로 이전할 때는 증여세와 별개로 취득세 등 다른 세금이 발생할 수 있어서, "6억 원까지는 아무 세금도 없다"는 뜻은 아닙니다.
가장 궁금할 부분입니다. 단독명의라면 양도소득이 한 사람에게 귀속되지만, 공동명의라면 각자의 지분에 해당하는 양도소득을 계산해서 따로 신고·납부합니다. 국세청 안내에 나오는 기본 원칙입니다.
양도세는 이익이 클수록 세율이 올라가는 누진 구조입니다. 양도차익이 두 사람에게 나뉘면 각자 적용받는 세율 구간이 낮아질 수 있고, 양도차익이 클수록 이 효과도 커지는 편입니다.
다만 1세대 1주택 비과세 여부, 장기보유특별공제, 다주택 여부, 다른 소득 상황까지 얽혀 있어서 공동명의가 항상 유리하다고 단정하긴 어렵습니다. 실제 금액은 개별 조건을 넣어 계산해봐야 합니다.
흔한 오해
비과세는 명의가 아니라 '세대' 기준
여기서 오해가 특히 많습니다. "공동명의면 1세대 1주택 비과세도 두 배 아니냐"는 질문인데, 답은 '아니다'입니다.
1세대 1주택 비과세는 기본적으로 명의가 아니라 세대 단위로 판단합니다. 다만 구체적인 보유·거주 요건은 취득 시기와 주택 소재지 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있으니, 자신의 경우가 요건을 충족하는지는 별도로 확인이 필요합니다.
종부세나 양도세는 지분별로 나눠 계산하는 경우가 많다 보니 "비과세도 그렇겠지" 하고 넘겨짚기 쉽습니다. 하지만 비과세 요건은 세대를 하나의 단위로 보는, 완전히 다른 기준입니다.
하나 더 알아두면 좋습니다. 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익은 별도로 계산해서 과세됩니다. 12억 원을 넘는다고 해서 양도차익 전체가 바로 과세되는 것은 아니며, 비과세 부분과 과세되는 부분을 구분해서 계산합니다. 이 기준 금액은 제도가 바뀌면 달라질 수 있으니 참고해두시면 좋겠습니다.
다주택자 주의
다주택자라면 이것부터 확인하세요
부부가 여러 채를 갖고 있다면 얘기가 달라집니다.
2022년부터 이어지던 유예가 끝났습니다 — 조정대상지역 다주택자에게 적용해오던 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 종료됐습니다. 5월 10일부터는 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 정부가 유예를 더 연장하지 않기로 하면서 예정대로 끝난 것입니다.
지금 다주택자가 조정대상지역 주택을 판다면, 기본세율에 추가 세율이 더해지는 중과 대상이 될 수 있다는 점부터 확인해야 합니다.
다주택자의 경우에는 지분별 양도소득 계산뿐 아니라 세대의 주택 수, 조정대상지역 여부, 보유기간 등 여러 요건을 함께 봐야 합니다. 단순히 지분을 나누는 것만으로 양도세 부담이 줄어든다고 판단하기는 어렵습니다.
보유 주택 수, 지역, 보유 기간이 사람마다 다릅니다. 이 부분은 세무사와 직접 상담하는 것이 정확합니다. 1편에서 살펴본 종부세 개편 흐름과도 맞물려 있으니, 보유세와 양도세를 따로 떼어놓기보다 함께 고려하는 것이 좋습니다.
취득세
단독명의
한 사람에게 귀속
공동명의
지분별 부담, 총액은 비슷
증여세
단독명의
해당 없음
공동명의
지분 이전 시 배우자 10년 합산 6억 원 공제
양도세
단독명의
양도소득 한 사람 계산
공동명의
지분별 계산, 세율 구간 낮아질 가능성
1세대 1주택 비과세
단독명의
세대 기준
공동명의
세대 기준 (동일, 두 배 아님)
다주택 규정
단독명의
세대 주택 수로 판단
공동명의
세대 주택 수로 판단 (동일)
명의만 나눈다고 규제나 비과세 기준이 달라지지 않는다는 점이 표로 보면 더 명확합니다.
지분 나눌 때 증여세 신고, 꼭 해야 하나요?
공제 한도 안이라도 지분 가치 평가나 신고 여부는 별도 확인이 필요합니다. 부동산은 시가 평가와 취득세 문제까지 얽혀 있으니, 진행 전에 신고 절차와 기한을 세무사와 확인해보시기 바랍니다.
양도세는 부부가 각자 따로 신고하나요?
기본적으로는 그렇습니다. 각자 지분에 해당하는 양도소득을 계산해서 따로 신고·납부합니다. 다만 비과세나 특례가 적용되면 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
상속받은 집도 같은 방식으로 계산되나요?
아닙니다. 상속은 증여와 세율 구조나 공제 방식이 다릅니다. 이 글에서 다룬 증여 내용을 그대로 적용하기는 어려우며, 상속은 별도로 확인이 필요합니다.
공동명의로 바꾸면 취득세도 다시 내나요?
단독명의 주택의 지분 일부를 배우자에게 이전하는 경우에는 증여에 따른 취득세 등 별도의 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 배우자 증여공제가 적용되더라도 취득세까지 없어지는 것은 아니므로, 이전 전에 확인하는 것이 좋습니다.
공동명의가 무조건 세금에 유리한가요?
아닙니다. 취득세, 보유세, 증여세, 양도세를 각각 따져봐야 합니다. 주택 가격과 지분, 보유기간, 주택 수 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
취득세
명의 나눠도 총액은 비슷 / 생애최초 감면은 요건과 한도를 별도 확인
증여세
배우자는 10년간 6억 원 공제 / 신고 필요, 취득세는 별개
양도세
지분별로 각자 계산돼 세율 구간이 낮아지는 효과 가능
비과세
명의와 무관하게 세대 기준 / 12억 원 초과분은 구분 과세
다주택자
2026년 5월 9일부로 양도세 중과 유예 종료, 규제 강화 흐름 확인 필요
이 글은 2026년 8월 16일 기준 국세청·행정안전부 안내와 관련 법령을 참고해 정리한 일반 정보입니다. 개별 세무 자문을 대신하지 않으니, 정확한 세액과 절차는 세무사 상담을 권합니다.
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