印 정부안 · 미확정
REAL ESTATE TAX BRIEFING
2026년 8월 4일 기준 정리 · 정부 발표자료 및 복수 언론 교차 확인
"그래서 우리 집 세금, 오른대요 내린대요?"
부동산 뉴스를 보다 보면 결국 이 질문 하나로 귀결됩니다. 정부가 세금 관련 발표를 크게 했는데, 기사마다 숫자와 용어가 쏟아지다 보니 결론은 오히려 흐릿해지죠.
정부 공식 자료와 여러 언론사 보도를 맞춰가며, 어려운 용어는 최대한 풀어서 정리했습니다. 세금 얘기가 낯선 분도 편하게 읽으실 수 있을 거예요.
먼저 짚고 갈 게 하나 있습니다. 지금 이 내용은 정부가 내놓은 '안(案)'이지, 국회를 통과해서 확정된 법이 아닙니다. "이렇게 정해졌다"가 아니라 "정부는 이런 방향으로 바꾸고 싶어 한다" 정도로 받아들이시면 됩니다.
● 이번 개편 핵심
- ›실거주 중심으로 세제 혜택 강화
- ›초고가·비거주 주택은 부담 확대
- ›대부분의 내용은 2027~2029년에 걸쳐 단계적으로 시행 예정
- ›현재는 정부안이며, 국회 심의를 거쳐야 최종 확정
2026년 8월 3일 월요일, 재정경제부가 세제발전심의위원회를 열고 '2026년 세제개편안'을 내놨습니다. 발표는 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 맡았고, 실거주 1주택자는 보유세 부담이 줄어드는 방향이라고 설명했습니다.
참고로 재정경제부는 2025년 정부조직 개편으로 기획재정부가 재정경제부(세제·국고 등)와 기획예산처(예산 등)로 나뉘면서, 2026년 1월 새로 출범한 부처입니다. "기획재정부"라는 이름에 익숙하신 분들은 낯설 수 있는데, 이번 개편안은 이 새 부처 이름으로 공식 발표됐습니다.
이 안은 8월 중 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 3일 전에 정기국회로 넘어갑니다. 이후 국회 심의를 통과해야 비로소 법이 됩니다.
THE BIG PICTURE
방향을 한 줄로 압축하면
여러 보도에서 공통으로 나오는 표현이 있습니다. "몇 채 가졌느냐"보다 "그 집에 사느냐"와 "얼마짜리냐"가 훨씬 중요해진다는 것.
지금까지는 주택 수가 세금을 정하는 핵심 잣대였습니다. 앞으로는 실거주 여부와 주택가액이 그 자리를 차지합니다. 실제로 사는 집 한 채는 세금이 줄어드는 쪽으로, 살지 않는 집이나 여러 채·초고가 주택은 늘어나는 쪽으로 움직입니다.
종부세는 일정 금액 넘는 집을 가진 사람이 해마다 내는 세금입니다. 손보는 부분이 여럿이라 하나씩 짚어볼게요.
① 과세 기준선이 올라갑니다
1세대 1주택자가 종부세를 내기 시작하는 기준이 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 오릅니다. 거주 여부와 무관하게 똑같이 적용되고요. 대략 시가 20억 원 이하 주택은 거주 여부와 상관없이 종부세 대상에서 빠집니다.
② 14억 원을 넘으면 거주 여부가 갈립니다
기준선을 넘겨 종부세를 내야 하는 경우, 실거주자는 기본공제 14억 원, 비거주자는 9억 원을 적용받습니다. 같은 집이라도 사느냐 안 사느냐로 공제 폭이 크게 달라지네요.
③ 세율 기준이 '집 개수'에서 '집값 총액'으로
지금은 1~2주택자와 3주택 이상 보유자에게 다른 세율이 적용돼, 같은 가격이어도 몇 채를 가졌느냐에 따라 세금이 달랐습니다. 2028년부터는 이 구분을 없애고 주택 수와 무관하게 전체 집값 기준 0.5~5.0% 단일 세율표를 씁니다.
정부는 "10억짜리 3채보다 30억짜리 1채가 세금이 더 적었던" 불균형을 바로잡기 위해서라고 설명했습니다. 참고로 과세표준 6억~12억 원 구간의 세율은 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.
④ 공정시장가액비율도 인상
세금 계산 시 공시가격에 곱하는 이 비율이 지금은 60%인데, 2027년부터 1주택자는 70%, 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 2028년부터 80%까지 오릅니다. 비율이 오르면 과세 대상 금액 자체가 커집니다.
⑤ 급격한 인상을 막는 안전장치는 느슨해집니다
전년도 세금보다 너무 많이 오르지 않게 막아주는 '세 부담 상한'이 150%에서 200%로 올라갑니다. 오를 수 있는 최대 폭 자체가 커지는 겁니다.
⑥ 세액공제 한도도 새로 생깁니다
고령자·장기거주자에게 깎아주던 세액공제는 보유 기간 기준에서 거주 기간 기준으로 옮겨갑니다.
2027년은 과도기라 보유기간 공제(절반 수준)와 거주기간 공제 중 유리한 쪽을 선택할 수 있고, 공제 한도는 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원으로 줄어듭니다.
⑦ 65세 이상은 납부유예 조건이 완화됩니다
세금을 당장 안 내고 나중으로 미루는 납부유예 제도의 소득 기준이 총급여 7,000만 원 이하에서 8,000만 원 이하로, 종합소득 6,000만 원 이하에서 7,000만 원 이하로 넓어집니다.
65세 이상이면서 10년 넘게 거주한 1주택자라면, 보유세가 소득의 10%를 넘을 때 이 소득 기준 자체를 적용하지 않기로 했습니다.
양도세는 집을 팔 때 남은 차익에 매기는 세금입니다. 여기서도 방향은 같습니다. 오래 갖고만 있었느냐보다 오래 살았느냐를 더 쳐줍니다.
기존에는 그냥 오래 보유하기만 해도 깎아주는 장기보유특별공제가 있었는데, 이걸 점차 거주 기간 기준 공제로 옮겨갑니다. 2027년은 과도기라 보유기간 공제(절반 수준)와 거주기간 공제 중 하나를 고를 수 있고, 이후로는 거주 기간 공제가 중심이 됩니다.
공제 금액에도 한도가 생깁니다. 2028년엔 20억 원, 2029년부터는 10억 원까지만 인정됩니다. 아주 비싼 집을 오래 보유만 했다면 세금 혜택이 줄어드는 셈입니다.
거주 기간을 인정해주는 예외 조항도 있습니다. 취학·전근·질병·해외체류·부모 봉양처럼 불가피한 사유로 다른 지역에서 산 기간은 최대 3년까지 거주 기간으로 쳐주고, 재건축·재개발 사업 기간의 절반도 거주 기간에 포함됩니다.
65세 이상이 5년 넘게 갖고 살던 수도권 집을 처분하고(2년 이상 거주 조건) 비수도권으로 이사하면, 2027년엔 최대 50%(5억 원 한도), 2028년엔 최대 30%(3억 원 한도)까지 양도세를 감면해줍니다.
헷갈리는 부분 정리
다주택자 양도세 중과, 두 가지 소식이 겹쳐 있어요
여기서 많이들 헷갈려하니 따로 정리하겠습니다. 사실 서로 다른 시점의 두 소식이 겹쳐 있어요.
첫째, 이미 5월에 벌어진 일
2022년부터 미뤄지던 다주택자 중과세율 유예가 올해 5월 9일로 끝났습니다. 5월 10일부터 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지는 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 이건 8월 발표와 별개로, 이미 시행 중입니다.
둘째, 이번 8월 3일 발표에 새로 담긴 내용
종부세 부담이 커지는 다주택자들에게 "지금 파세요"라는 퇴로를 열어주려는 취지로, 정부는 저 중과세율을 2028년까지 한시적으로 낮추기로 했습니다.
조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 경우, 2주택자는 2027년 5%포인트·2028년 10%포인트만 추가되고, 3주택 이상은 2027년 10%포인트·2028년 15%포인트만 추가됩니다. 지금 적용 중인 20%포인트·30%포인트보다 확실히 낮습니다.
흥미로운 부분 — 이 완화가 2026년에 이미 이뤄진 거래에도 소급 적용된다는 점입니다. 다만 완화 기간에도 장기보유특별공제는 그대로 적용되지 않으니 유의하세요.
정리하자면 지금 당장은 중과세율이 높게 적용되고 있지만, 개편안이 그대로 시행되면 2027~2028년 사이엔 다주택자가 집을 팔기에 오히려 유리한 구간이 열리는 셈입니다.
일시적 2주택
조정대상지역 특례 기간이 짧아집니다
이사 등으로 잠깐 2주택이 되는 경우를 봐주는 특례 기간이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 조정대상지역 안에서 새 집을 사고 기존 집을 파는 경우가 대상이에요.
구체적으로 어느 시점 거래부터 적용되는지는 아직 세부 경과규정이 공식 확정되지 않았으니, 이사나 매도를 계획 중이시라면 계약 시점을 기준으로 국세청이나 세무사에게 한 번 더 확인하시길 권합니다.
한 번에 바뀌지 않고 몇 년에 걸쳐 순서대로 적용됩니다.
2027
공정시장가액비율 70% 적용 시작, 종부세 세액공제 과도기(보유·거주 공제 중 선택), 다주택자 중과 한시 완화 1단계
2028
종부세 세율 가액 기준으로 완전 전환(0.5~5.0%), 공정시장가액비율 최대 80%, 세액공제 한도 600만 원, 다주택자 중과 한시 완화 2단계
2029
양도세 장기보유특별공제가 거주 기간 공제 중심으로 정착, 공제 한도 10억 원
CASE STUDY
우리 집은 얼마나 달라지나
여러 세무사·언론사가 계산한 사례를 몇 가지 모아봤습니다. 아래 수치는 공시가격이 앞으로 어떻게 움직이느냐에 따라 달라질 수 있는 추정치라는 점, 먼저 말씀드립니다.
공시가격이 지금 수준에서 더 안 오른다고 가정할 때
서울 반포자이 전용 132㎡ (시가 약 60억 원)
615만 원→20271,131만 원→2028~1,743만 원
시가 70억 원대 주택
938만 원→20272,252만 원→2028~3,296만 원
시가 40억 원 주택
263만 원→325만 원
증가하긴 하지만 증가 폭은 상대적으로 작습니다.
공시가격이 앞으로 조금씩 오른다고 가정할 때
시가 20억 원대 중반 아파트를 60세 이상인 분이 10년간 실거주한 경우의 계산입니다.
시가 20억 원대 중반 · 60세 이상 · 10년 실거주
27만 원→202767만 원→2028119만 원
시가 70억 원 안팎 · 동일 조건
847만 원→20272,484만 원→20285,889만 원
약 7배 가까이 늘어난다는 추정입니다.
전제가 다르다 보니 숫자 차이는 크지만, 공통적으로 읽히는 흐름은 하나입니다. 중저가 실거주 1주택은 부담이 줄거나 큰 변동이 없고, 초고가 주택으로 갈수록 부담이 눈에 띄게 늘어납니다.
이번 발표, 법으로 확정된 건가요?
아닙니다. 정부가 내놓은 개편안이고, 입법예고와 국회 심의를 더 거쳐야 합니다. 국회 논의 과정에서 숫자나 시행 시기가 바뀔 가능성도 있습니다.
종부세는 실제로 언제부터 오르나요?
2027년에 일부 내용이 먼저 적용되고, 2028년에 가장 크게 바뀌는 구조입니다.
실거주 1주택자도 세금이 오르나요?
시가 30억 원대 초반까지는 오히려 줄거나 큰 차이가 없을 가능성이 높습니다. 부담이 크게 느는 쪽은 주로 초고가 구간입니다.
살지 않는 집은 얼마나 불리해지나요?
같은 집이라도 실거주보다 공제 폭이 좁아 세금이 더 많이 늘어나는 구조입니다. 비거주 주택을 갖고 계신 분들은 특히 눈여겨보셔야 합니다.
다주택자 양도세 중과랑 이번 개편안, 같은 얘기인가요?
아니요. 5월에 부활한 중과세율과 8월 발표에 담긴 한시적 완화 조치는 서로 다른 시점의 소식입니다. 위에서 따로 정리해뒀으니 참고해주세요.
지금 당장 집을 팔면 새 기준이 적용되나요?
아직 법으로 확정되지 않았기 때문에, 지금 파는 경우엔 현재 세법이 그대로 적용될 가능성이 큽니다. 다만 조정대상지역 특례처럼 기준일이 걸린 항목도 있으니, 매도 계획이 있으시다면 계약 시점을 기준으로 국세청이나 세무사를 통해 한 번 더 확인해보세요.
한 문장으로 정리하면, 이번 개편안은 "실제로 그 집에 사는 사람은 부담을 덜어주고, 살지 않으면서 갖고만 있거나 아주 비싼 집을 가진 경우엔 부담을 늘리겠다"는 방향입니다.
이 글은 정부 발표 자료와 언론 보도를 바탕으로 정리한 정보입니다. 개인별 세액은 보유 주택, 공시가격, 거주 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 신고나 의사결정 전에는 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
아직 국회를 거치지 않은 개편안인 만큼, 앞으로 나오는 후속 보도와 정부 공식 발표도 함께 챙겨보시길 권합니다.
이 글은 2026년 8월 4일 기준으로, 정부가 발표한 2026년 세제개편안과 관련 보도자료를 기준으로 삼일PwC 세무플래시 및 아주경제·헤럴드경제·서울경제·뉴스핌·MTN·일간NTN·한국세정신문 등 복수 언론 보도를 교차 확인해 작성했습니다.
보도마다 표현이나 기준 금액이 다른 부분은 정부 발표 자료를 우선했고, 신뢰도 높은 매체로 재확인되지 않은 수치는 포함하지 않았습니다. 세부 수치와 시행 시기는 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있으니, 정확한 정보는 재정경제부·국세청 공식 발표를 다시 확인해주세요.
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