印 부동산 세금 시리즈 · 1편
"집 살 때 공동명의로 하면 종부세가 준다"는 이야기, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 부부 공동명의는 종부세를 줄일 수 있는 방법으로 많이 알려져 왔습니다.
하지만 실제로는 주택 가격과 지분, 부부의 연령과 보유기간, 1세대 1주택 특례 적용 여부에 따라 결과가 달라집니다.
여기에 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안까지 더해지면서 계산이 예전보다 복잡해졌습니다. 오늘은 부부 공동명의가 종부세·재산세에서 정확히 어떻게 계산되는지, 그리고 이번 개편안으로 무엇이 바뀔 수 있는지 정리해보겠습니다.
먼저 구분할 점이 있습니다. 이 글은 두 가지를 함께 다룹니다. 하나는 지금 시행 중인 현행 제도(기본공제 12억·9억 원, 공정시장가액비율 60%)이고, 다른 하나는 정부가 발표했지만 아직 국회 심의를 거치지 않은 2026년 세제개편안입니다. 개편안 관련 수치에는 "개편안에 따르면"이라고 표시했습니다.
● 한눈에 정리
- ›재산세: 공동명의로 바꿔도 주택 전체 세금이 단순히 줄어드는 구조는 아닙니다
- ›종부세: 공동명의 1주택자는 개별과세와 1주택자 특례를 비교할 수 있습니다
- ›현행 기준: 일반 기본공제 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원
- ›2026년 개편안: 실거주 1주택은 14억 원, 비거주 1주택은 9억 원으로 기본공제를 차등화하는 방안이 제시됐습니다
- ›2주택 이상: 일반적인 1주택 특례와 다른 기준이 적용되므로 예외 여부 확인이 필요합니다
- ›주의: 개편안은 최종 법률 확정 전이므로 시행 시점과 세부 기준을 다시 확인해야 합니다
보유세 기초
재산세는 명의와 크게 상관없습니다
재산세는 주택 등 과세대상 재산을 기준으로 산정하며, 공동소유라면 지분에 따라 각 소유자에게 세액이 나뉘어 부과됩니다. 공동명의로 바꾼다고 해서 주택 전체에 부과되는 세금의 총액이 단순히 줄어드는 구조는 아닙니다.
재산세와 자주 헷갈리는 것이 종합부동산세, 줄여서 종부세입니다. 재산세와 달리 종부세는 납세의무자별로 보유한 주택의 공시가격 등을 합산해 과세표준을 계산하기 때문에, 명의와 주택 수에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
종부세 계산 구조
종부세는 왜 공동명의가 달라지는가
부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있다면 종부세는 각자의 지분을 기준으로 따로 계산하는 방식과 공동명의 1주택자 특례를 적용하는 방식을 비교할 수 있습니다.
현행 기준으로 주택분 종부세 기본공제는 일반 납세자에게 9억 원, 1세대 1주택자에게 12억 원이 적용됩니다.
계산 방식
개별과세
부부가 각자 지분에 따라 계산
공동명의 특례
한 명을 1세대 1주택자로 보아 계산
기본공제
개별과세
1인당 9억 원
공동명의 특례
12억 원
고령자·장기보유 세액공제
개별과세
적용되지 않음
공동명의 특례
적용 가능
신청
개별과세
별도 신청 없음
공동명의 특례
정해진 기간에 신청
두 방식 중 어느 쪽이 유리한지는 집값과 지분, 부부의 연령과 보유기간 등에 따라 달라집니다. 공동명의라고 해서 항상 개별과세가 유리한 것도, 항상 1주택자 특례가 유리한 것도 아닙니다.
신청 시기 — 특례는 해당 연도 9월 16일부터 30일까지가 신청기간입니다. 다만 처음부터 매년 새로 신청해야 하는 건 아니고, 최초 신청 후 신청 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터는 별도 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다.
2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 세제개편안에는 부부 공동명의와 관련된 내용도 담겼습니다. 핵심은 실거주 여부를 더 중요하게 반영한다는 점입니다.
개편안에 따르면 — 1세대 1주택 특례
기본공제가 실거주 여부에 따라 달라집니다. 실거주 1주택자는 기본공제가 현행 12억 원에서 14억 원으로 늘어나고, 비거주 1주택자는 12억 원에서 9억 원으로 줄어드는 방안이 제시됐습니다.
개편안에 따르면 — 개별과세 선택 시
실거주라면 지금처럼 1인당 9억 원(부부 합산 18억 원) 공제를 유지하지만, 비거주라면 1인당 4억 원(합산 8억 원)으로 공제가 줄어드는 방향이 제시됐습니다.
정리하면, "공동명의니까 무조건 유리하다"는 공식이 개편안 이후로는 그대로 통하지 않고, 실거주 여부가 중요한 변수로 제시됐다는 것이 이번 개편의 방향입니다.
흔한 오해
"공동명의가 다주택자 취급받는다"는 말, 정확히는
최근 이 부분이 논란이 됐는데, 정확히 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.
결론부터 — 공동명의 1주택자가 세법상 다주택자로 분류가 바뀌는 것은 아닙니다.
여기서 말하는 변화는 과세표준을 정하는 공정시장가액비율 적용 문제입니다. 개편안에 따르면 2027년부터 이 비율을 단계적으로 올리고, 2028년에는 1세대 1주택자와 그 외 주택의 적용 비율을 차등화하는 방안이 제시됐습니다. 구체적인 적용 대상과 세부 기준은 최종 법령을 확인해야 합니다.
이 방안대로라면 1세대 1주택 특례를 적용받지 않는 공동명의자는 공정시장가액비율에서 1세대 1주택자와 다른 기준을 적용받을 수 있습니다. 다만 구체적인 적용 대상과 지역별 기준은 최종 법령을 확인해야 합니다. 특례를 신청하면 실거주 여부에 따라 유리한 방식을 선택할 수 있어서, 세 부담이 반드시 늘어나는 것은 아닙니다.
다시 정리하면, 이건 주택 수에 따른 다주택자 판정 자체가 바뀐다는 의미가 아닙니다. 공정시장가액비율 적용에서만 구분되는 문제이므로, '공동명의 1주택자 = 다주택자'로 이해하면 안 됩니다.
예외 확인
2주택 이상이면 공동명의 1주택 특례를 그대로 볼 수 없습니다
제목에 '2주택 기준'을 넣은 이유가 여기 있습니다.
부부가 2채 이상의 주택을 보유하고 있다면, 1세대 1주택자에게 적용되는 공동명의 특례를 그대로 적용할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 일반적으로는 2주택 이상 보유 시 공동명의 1주택자 특례 대상에서 벗어나지만, 일시적 2주택처럼 법에서 1세대 1주택으로 보는 별도 특례가 적용되는 경우에는 예외가 생길 수 있습니다.
단순히 등기부상 주택 수만 세어서 결론을 내리기보다, 실제 자신이 예외 특례 대상인지부터 확인하는 것이 안전합니다.
역전 가능성
2028년부터는 또 한 번 달라질 수 있습니다
개편안에 따르면 2028년부터 종부세 장기보유·거주 관련 세액공제에 금액 기준 한도(600만 원)를 두는 방안이 제시됐습니다. 이 때문에 특정 가격대에서는 오히려 공동명의가 1세대 1주택자 특례보다 유리해지는 역전 현상이 생길 수 있다는 분석이 나옵니다.
보도된 시뮬레이션 사례
2028년 기준 공시가격 19억 2천만 원 이하이거나 32억 원을 초과하는 구간에서 공동명의 쪽 세 부담이 더 적게 나온 사례가 보도됐습니다. (정부 시뮬레이션에서 특정 조건을 가정해 제시된 수치이며, 실제 세액의 기준선으로 그대로 적용하면 안 됩니다.) 반대로 그 사이 구간에서는 1세대 1주택자 특례가 더 유리할 수 있습니다.
공시가격뿐 아니라 연령, 보유기간, 실거주 여부, 지분 구조 등에 따라 결과가 달라질 수 있어서 "공동명의는 이제 다 불리해진다"고 단정하기도 어렵습니다.
셀프 체크
우리 집 종부세를 볼 때 확인할 5가지
1
공동명의인지 단독명의인지
2
부부가 실제로 거주하고 있는지
3
공시가격이 대략 어느 구간에 속하는지
4
부부 중 고령자나 오래 보유한 분이 있는지
5
다른 주택을 추가로 보유하고 있는지
이 다섯 가지를 정리해서 세무사에게 가져가면 상담이 훨씬 수월해집니다. 실제 우리 집에 어떤 방식이 유리한지는 세무사와 상담해서 직접 계산해보는 것이 가장 정확합니다.
지금 당장 명의를 바꿔야 하나요?
이 개편안은 아직 확정된 것이 아니고, 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 지금 서둘러 결정하기보다는 확정된 내용을 보고 판단해도 늦지 않을 것입니다.
2주택 이상이면 공동명의가 어떤 영향을 주나요?
2주택 이상이라고 해서 모두 같은 방식으로 계산되는 것은 아닙니다. 일반적으로는 공동명의 1주택자 특례 대상에서 벗어나지만, 일시적 2주택처럼 법에서 1세대 1주택으로 보는 별도 특례가 있다면 예외가 생길 수 있습니다.
종부세 대상인지 아닌지는 어떻게 확인하나요?
국세청 홈택스에서 종부세 관련 안내와 모의계산 서비스를 제공합니다. 정확한 세액은 홈택스나 세무사를 통해 확인하는 것이 가장 확실합니다.
공동명의 1주택자 특례는 자동으로 적용되나요?
최초 신청은 필요합니다. 정해진 기간(통상 9월 16~30일)에 신청해야 하고, 이후 신청 내용에 변동이 없다면 별도 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다.
지분을 꼭 50대 50으로 나눠야 하나요?
그렇지는 않습니다. 지분 비율은 자유롭게 정할 수 있고, 실제 취득 자금을 누가 얼마나 부담했는지에 따라 다르게 설정하는 경우도 많습니다. 다만 지분을 다르게 설정하면 자금 부담과 증여 문제를 함께 살펴봐야 합니다. 앞서 정리한 공동명의 취득세·증여세 편도 함께 확인해보시면 도움이 됩니다.
정리하면, 재산세는 명의와 크게 상관없지만 종부세는 명의와 특례 신청 여부에 따라 계산 방식이 달라집니다. 여기에 2026년 세제개편안까지 더해지면서 실거주 여부와 주택 수, 공정시장가액비율까지 함께 따져봐야 하는 상황이 됐습니다.
이 글에서 다룬 개편 내용은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이므로, 최종 확정 소식이 나오면 다시 한번 확인해보시는 것을 권합니다. 다음 편에서는 취득세·증여세·양도세는 공동명의일 때 어떻게 다른지 정리해보겠습니다.
이 글은 2026년 8월 18일 기준 국세청 안내, 재정경제부 발표 자료와 관련 보도를 참고해 정리한 일반 정보입니다. 개편안은 아직 국회 심의 전이라 내용이 바뀔 수 있고, 개별 세무 자문을 대신하지 않으니 정확한 세액과 신청 요건은 국세청 홈택스나 세무사를 통해 확인하시기 바랍니다.
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