똑똑한 경제 창고

주택담보대출 시리즈 · 4편 대출을 실행할 때 원리금을 어떻게 갚아나갈지, 사실 이것도 몇 가지 방식 중에서 직접 골라야 해요. 대출 금액과 금리가 똑같아도 이 선택 하나로 초반에 느끼는 부담과 총이자가 확 달라져요. 그런데 다들 금리 비교에만 신경 쓰다 보니, 정작 어떻게 갚을지는 뒷전이 되기 쉬워요. 오늘은 상환 방식별 차이와, 계산기로 직접 비교해보는 법을 정리해볼게요. 먼저 보기 주택담보대출 우대금리, 같은 은행인데 왜 나만 높을까 (3편) → 원리금균등, 매달 똑같은 금액을 낸다면 원리금균등은 매달 갚는 원금과 이자를 합친 금액이 대출 기간 내내 한결같아요. 초반엔 이자가 더 큰 비중을 차지하다가, 시간이 지날수록 원금 비중이 점점 커지는 구조예요. 매달 나가는 돈이 항상 똑같으니 가계부 관리가 편하다는 게 큰 장점이에요. 다만 실제 납입액은 은행마다, 납입일마다, 계산 방식마다 조금씩 다를 수 있으니 계산기 결과는 참고 정도로 봐주세요. 원금균등, 처음엔 힘들고 갈수록 편해집니다 원금균등은 매달 갚는 원금이 항상 똑같고, 이자만 남은 원금에 비례해서 계산돼요. 대출 초반엔 남은 원금이 많으니 이자도 많이 붙어서 매달 내는 총액이 커요. 시간이 흘러 원금이 줄어들수록 매달 내는 돈도 자연스레 줄어들어요. 같은 금액, 같은 금리, 같은 기간이라면 보통 원금균등 쪽 총이자가 원리금균등보다 적다고 알려져 있어요. 초반 부담을 버틸 수만 있다면 장기적으로는 이쪽이 유리할 수 있어요. 이어서 보기 주택담보대출 한도, 집값이 아니라 이 세 가지가 정합니다 (2편) → 체증식, 지금은 가볍게 나중은 무겁게 체증식은 초반엔 적게 내다가 시간이 갈수록 매달 갚는 금액이 늘어나는 구조예요. 앞으로 소득이 늘어날 것으로 예상되는 분들을 겨냥한 방식으로 알려져 있어요. 초반 부담은 가볍지만 원금이 줄어드는 속도가 상대적으로 느려서, 같은 조건이라면 다른 방식보다 총이자 부담이 커질 가능성이 있어요. ...

주택담보대출 시리즈 · 3편 주변에서 이런 말 들어보신 적 있으실 거예요. "나보다 늦게 받았는데 왜 그 사람 금리가 더 낮아?" 파고들어 보면 답은 대부분 하나예요. 같은 은행, 같은 상품이어도 대출자 개개인의 조건과 우대금리 충족 여부가 실제 금리를 갈라놓거든요. 오늘은 고정금리와 변동금리가 정확히 어떻게 다른지, 그리고 우대금리는 실제로 무엇으로 채워지는지 짚어볼게요. 먼저 보기 주택담보대출 금리비교, 화면 숫자보다 먼저 볼 것들 (1편) → 고정·변동·혼합, 다시 한번 풀어보면 순수 고정금리는 계약 때 정한 숫자가 약정 기간 내내 그대로 유지돼요. 시중 금리가 요동쳐도 내 상환액은 안 흔들리니, 계획 세우기엔 확실히 편해요. 변동금리는 정반대예요. 시장이 정한 기준금리를 내 대출도 그대로 따라가요. 기준금리가 오르는 시기에 변동형을 택했다면, 처음 예상보다 매달 갚는 돈이 불어날 수 있어요. 이 변동금리의 기준이 되는 대표 지표가 코픽스예요. 국내 8개 은행이 자금을 조달하는 데 든 비용을 모아 계산하는데, 매달 15일에 전국은행연합회가 발표하면 다음 날인 16일부터 한 달간 새 숫자가 반영돼요. 다만 코픽스가 발표됐다고 그날 바로 내 이자가 바뀌는 건 아니에요. 상품마다 정해둔 재산정 주기(3개월, 6개월 등)에 맞춰 다음 조정 시점에서야 반영되는 구조예요. 혼합형은 처음 얼마간은 고정으로 묶어두고, 이후 변동으로 넘어가요. 그 고정 기간이 상품마다 제각각이라, '고정금리'라는 이름만 보고 판단하지 마시고 실제 몇 년까지 고정인지 확인하시는 게 중요해요. 💬 제 생각은 이래요 셋 중 정답을 딱 짚어드리기는 어려워요. 저라면 "앞으로 금리가 오를까 내릴까"를 맞히려 하기보다, 내 상환 능력이 금리 변동에 얼마나 취약한지를 먼저 따져보는 쪽이 현실적이라고 생각해요. 매달 상환액이 조금만 늘어도 부담스러운 상황이라면, 고정형 쪽이 마음은 ...

주택담보대출 시리즈 · 2편 똑같이 10억짜리 아파트를 사려는 두 사람이 있어요. 한 사람은 7억 가까이 대출을 받고, 다른 한 사람은 4억도 못 받았어요. 집값은 같은데 왜 이런 차이가 생길까요. 한도라는 게 단순히 "집값의 몇 퍼센트"로 끝나는 문제가 아니기 때문이에요. LTV와 DSR을 기본 축으로 하고, 여기에 지역, 주택 보유 수, 대출 목적까지 겹치면서 최종 숫자가 정해져요. 이 글은 일반적인 흐름을 정리한 것이고, 실제 한도는 결국 은행 심사를 받아봐야 확정돼요. 먼저 보기 주택담보대출 금리비교, 화면 숫자보다 먼저 볼 것들 (1편) → LTV부터 짚어볼게요 담보인정비율, 줄여서 LTV는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 나타내는 비율이에요. LTV 70%라면 10억짜리 집에서 7억까지 계산이 나와요. 다만 이건 어디까지나 LTV 하나로 계산한 숫자일 뿐, 실제 받는 금액을 확정하는 건 아니에요. 뒤에서 설명할 DSR 같은 다른 잣대도 함께 통과해야 하거든요. 이 비율은 지역별로 갈려요. 정부가 지정한 규제지역에 들어가면 비율이 낮아지고, 그 밖의 지역은 상대적으로 여유가 있어요. 생애최초로 집을 사는 분이라면 규제지역이라도 조금 더 높은 비율을 받는 경우가 있어요. 규제지역은 집값 구간마다 상한선이 따로 있어요 최근 가장 크게 바뀐 대목이 여기예요. 수도권과 규제지역에서는 LTV 계산과 별개로, 집값 자체가 어느 구간이냐에 따라 대출액에 딱 상한선이 걸려요. '규제 6억'이라는 말로 많이들 부르는 그 기준이에요. 주택 가격 대출 상한선 15억 원 이하 6억 원까지 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 4억 원까지 25억 원 초과 2억 원까지 집이 비쌀수록 LTV로 계산한 금액보다 이 상한선이 먼저 발목을 잡는 경우가 흔해요. 정리하면, 비싼 집은 "집값의 몇 퍼센트"가 아니라 "얼마 이하"라는 딱 떨어진 금액이 기...

주택담보대출 시리즈 · 1편 집을 살 때 여러 은행 앱을 켜보면 다들 "최저 연 3%대"처럼 눈에 띄는 숫자를 앞세워요. 그런데 막상 신청서를 넣어보면 그 숫자가 그대로 적용되는 경우는 생각보다 드물어요. 은행이 화면에 크게 띄운 숫자와 내가 실제로 받는 숫자 사이엔 틈이 있어요. 그 틈을 메우는 게 바로 소득, 신용점수, 그리고 우대조건을 얼마나 채웠는지예요. 오늘은 이 틈을 미리 알아두는 방법을 이야기해볼게요. 참고로 저는 금융 전문가가 아니라서, 이 글은 어디까지나 참고용으로 봐주시고 실제 조건은 은행에서 다시 확인하시길 바라요. 먼저 보기 주택담보대출 한도, 집값이 아니라 이 세 가지가 정합니다 (2편) → 왜 나만 다른 금리가 뜰까 은행이 매기는 금리는 사실 세 겹으로 쌓여 있어요. 맨 아래에 기준금리가 깔리고, 그 위에 은행이 리스크를 감안해서 얹는 가산금리가 붙고, 마지막으로 내가 조건을 채운 만큼 우대금리가 깎여나가는 구조예요. 그러니까 비교사이트 첫 화면에 뜨는 그 낮은 숫자는, 웬만한 우대조건을 전부 채운 사람 기준일 가능성이 커요. 급여이체나 카드 실적, 청약통장처럼 몇 가지가 한꺼번에 걸려 있는 경우가 흔한데, 딱 하나만 빠져도 결과 화면의 숫자와는 다른 금리를 받게 될 수 있어요. 그래서 눈에 띄는 낮은 숫자를 봤다면, 습관적으로 그 옆에 붙은 별표나 작은 글씨부터 눌러보시는 걸 권해요. 대출은 결국 그 작은 글씨 안에 진짜 조건이 숨어 있는 경우가 많더라고요. 고정과 변동, 헷갈리지 않게 짚어보면 고정금리는 정해둔 기간 동안 금리 숫자가 그대로 박제된다고 보시면 돼요. 바깥 시장이 어떻게 출렁이든 내가 매달 갚는 돈은 똑같으니, 계획을 세우기엔 이쪽이 편해요. 변동금리는 반대로 움직여요. 코픽스처럼 은행들이 참고하는 기준 지표가 오르내리면, 일정한 주기마다 내 금리도 같이 흔들려요. 처음엔 낮게 시작했는데 몇 년 뒤 상환액이 훌쩍 늘어 있을 수도 있다는 뜻이에요. ...